《住房租赁条例》出台恰逢其时

2025年，中国住房租赁市场正经历深刻调整。一方面，租金持续下行、供需矛盾突出、市场乱象频发，亟需制度规范；另一方面，城市化进程仍在推进，新市民、青年人住房需求刚性存在，保障性租赁住房加速入市，行业正从“野蛮生长”向“高质量发展”转型。在此背景下，国务院于2025年7月21日公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自9月15日起施行。这部我国首部专门规范住房租赁的行政法规，不仅精准回应了市场痛点，更为租赁市场止跌回稳、高效发展注入强劲动力，其出台恰逢其时。

一、2025年住房租赁市场：困境与转型的十字路口2025年的住房租赁市场，呈现出“需求承压、供给过剩、租金下行、结构分化”的复杂态势。数据显示，2025年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，6月租金同比跌幅达3.71%，其中北京、上海等一线城市核心区域租金降幅超10%，部分非核心区域甚至达15%1。租金下行的背后，是供需关系的深刻变化：一方面，经济环境调整、就业市场波动导致租房需求收缩，大量租客因收入预期不稳定选择退租或合租；另一方面，保障性租赁住房集中入市，2025年全国计划新增200万套，叠加存量商品房“由售转租”，市场供给持续维持高位。

市场结构的矛盾更为突出。当前我国租房人口规模已近4000万，其中35岁以上租客占比达35%，主流置业人群回流租房市场，带来改善型居住需求——超四成租客愿为“质量更好的基础装修”增加预算，近20%可接受租房10年以上2。然而，现有供给中90%以上房源由个人出租，超50%房龄超10年，难以满足品质需求。与此同时，机构化房源占比不足5%，且集中式长租公寓租客续签率仅29%，反映出专业化、市场化供给的严重缺位。

市场乱象进一步加剧波动。虚假房源、“长收短付”、押金克扣、暴力腾退等问题频发，北京某房东将西城区房源租金从9000元/月降至6000元仍难出租，而租客却因信息不对称屡遭“照骗房”。传统中介与新兴平台竞争加剧，但合作机制缺失，智能化租赁平台渗透率虽提升至75%，但数据造假、服务断层等问题仍存。这些矛盾表明，住房租赁市场亟需顶层设计来规范秩序、平衡供需、保障权益。

二、《条例》出台：以制度创新破解市场困局司法部、住房城乡建设部负责人在答记者问时指出，《条例》的制定旨在“聚焦住房租赁市场发展中的突出问题，着力增强制度的针对性和实效性”。面对2025年市场的复杂态势，《条例》从供给、需求、监管三端协同发力，构建起“规范主体行为—保障承租人权益—强化市场监管”的完整制度框架，为市场止跌回稳提供了法治基石。

（一）多渠道增加供给：从“存量盘活”到“机构培育”针对供给结构失衡，《条例》创新性地将“盘活存量”与“培育机构”相结合。一方面，明确“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁”，通过非居改租、收储转租等方式消化存量。另一方面，旗帜鲜明提出“培育市场化、专业化的住房租赁企业”，要求企业具备“与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力”，并对房源信息真实性、资金监管、档案建立等作出刚性规定。这一“双轮驱动”模式，既缓解了短期供给压力，又为长期机构化发展奠定基础。

（二）规范主体行为：从“野蛮生长”到“合规经营”针对租赁企业和经纪机构的乱象，《条例》实施全流程监管。对住房租赁企业，要求“发布真实、准确、完整的房源信息”，禁止“虚假或误导性信息”；从事转租经营的，需“设立住房租赁资金监管账户并公示”，通过账户办理资金收付，从源头防范“长收短付”风险。对经纪机构，规定“发布房源前需核对委托人身份信息、住房权属信息，实地查看房源并编制住房状况说明书”，并“对收费服务项目明码标价”。此外，《条例》创新性地将“自然人转租规模达标者”纳入企业监管范畴，堵住了“二房东”监管漏洞。这些措施直击行业痛点，为房屋租赁市场的风险控制和规范发展奠定了基础。

（三）保障承租人权益：从“权益悬空”到“制度兜底”《条例》以“居住权保障”为核心，构建起承租人权益保护体系。在居住安全方面，明确“厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租”，租赁住房需符合建筑、消防等强制性标准。在合同权益方面，规定“出租人和承租人应当实名签订合同并备案”，押金需“约定数额、返还时间及扣减情形”，“无正当理由不得扣减”。在租赁关系稳定方面，禁止出租人“采取暴力、威胁等非法方式迫使承租人腾退”，解除合同需“为承租人留出合理腾退时间”。北京大学法学院教授常鹏翱评价，这些规定“凸显民生底色，为承租人提供了从居住安全到合同稳定的全链条保障”3。

三、监管体系科学化：从“分散治理”到“系统协同”

《条例》的另一大突破，在于构建了“法治化、规范化、智能化”的现代监管体系，为市场高效发展提供制度保障。正如司法部、住房城乡建设部负责人所言，《条例》“准确把握立法定位，着重明确行政管理措施，处理好与民事法律制度的关系”，实现了监管从“运动式整治”向“常态化治理”的跨越。

（一）建立租金监测机制：市场调控有了“数据锚”《条例》第二十九条明确“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息”。这一机制填补了全国性租金监管空白，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，其“为遏制哄抬租金、引导市场预期提供了制度保障”，有助于重塑“数据驱动”的租赁治理新格局。2025年上半年50城租金收入比降至16.4%，较2024年下降1.4个百分点，显示监测机制已发挥稳预期作用4。

（二）创新“信用监管+行业自律”：协同治理提效能《条例》首次将“信用监管+行业自律”作为双轮驱动机制，要求政府“通过信用分级、分类监管对企业与从业人员实施全过程管理”，同时“行业协会加强自律体系建设”。在深圳、上海等试点城市，租赁企业信用等级与项目融资、税收优惠直接挂钩，违规企业将受限参与保租房建设。这种“政府引导、市场自治”模式，既降低了行政成本，又提升了监管精度。

（三）强化跨部门协同：执法依据有了“明确标尺”《条例》明确国务院住房城乡建设主管部门统筹全国监管，地方房产管理部门牵头实施，市场监督、公安等部门协同配合，形成“纵向到底、横向到边”的监管网络。同时，要求“制定并公布住房租赁合同、经纪服务合同示范文本”，建立“住房租赁管理服务平台”实现信息共享。这些规定为执法提供了明确依据。

四、时代意义：制度架构是最好的争端预防---迈向租购并举的住房新制度

《住房租赁条例》的出台，不仅是对当下市场问题的回应，更是构建“租购并举”住房制度的关键一步。常鹏翱教授指出，作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》“在民法典基础上进一步明确了租赁当事人权利义务，为租购同权提供了法治支撑”。从长远看，《条例》将推动住房租赁市场从“附属品”向“独立市场”转型。

在2025年这个房地产市场深度调整的关键节点，《条例》的出台恰逢其时。它既为租金下行期的市场注入了“稳定器”，也为租房市场规范过程中提前风险防范准备了“预防针”，又为行业高质量发展铺设了“轨道”。随着后续配套政策的落地，住房租赁市场将逐步实现“供需平衡、主体规范、权益保障、监管高效”的新格局，为新市民、青年人实现“住有所居”提供坚实支撑，也为中国房地产市场的长期健康发展奠定基础。

1 中指研究院《2025上半年中国住房租赁市场总结与展望》

2 《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》

3 北京大学法学院常鹏翱教授：《住房租赁条例》的时代意义

4 中指研究院《2025上半年中国住房租赁市场总结与展望》